房地产如何“大而不倒”?

发布日期:2013-06-03 浏览次数:948

如果说2013年中国经济的关键词是改革,那么改革的关键词就是城镇化和房产税。

  观点地产网 本刊编辑部 五月以来全国卖地潮愈演愈烈。在人们吃惊于土地竞拍动辄上百轮,溢价率轻易超过100%的同时,出台才仅仅百日的新国五条等一系列调控政策,似乎就已经被扫入尘封的角落。

  各大城市地王纪录在不断刷新,有的是总价地王,有的是单价地王,归根结底是与开发企业资金宽裕、地方政府推地策略有关。最新一例是北京福润天成房地产开发有限公司,以46亿元的价格刷新了今年上海总价地王纪录。

  房企资金宽裕的背后则是融资渠道、销售状况良好,一方面是海外融资渠道一直畅通,大量房企通过在海外发债、贷款、上市等手段获得了资金;另一方面是内地银行贷款、信托、基金等一直提供支持;第三方面,房企销售持续良好也是显而易见的现象。

  以龙头房企为例,保利在前5个月已经实现500亿销售;万科更是早在四月底就实现了560亿的销售金额;同样还有中国海外,1至4月累计合约销售额520亿港元,已经超过全年销售目标的50%。

  从楼市到地市的生长态势不难看出,近半年来房地产行业似乎从未因为任何因素偏离过增长轨道。这对中央政府苦心孤诣推出的一系列调控政策而言,似乎是在空前复杂的环境中遭遇到了“极大阻力”。

  调控效果难于彰显的根本原因,是货币政策和土地财政等根本因素没有任何变化;另一方面,作为中国经济支柱的房地产行业,已经有逐渐形成“大到不能倒”的迹象。

  毫无疑问,中国房地产如果“倒”了,结果将是灾难性的,任何人都无法承担那种后果。当然,调控的目的并非是要房地产倒下,而是要使这个行业重归可持续健康发展的轨道。

  房地产行业应该如何调控?这会是新一届中央政府面临的机遇与考验。毋庸置疑,新一届政府已经被寄予了很高的期望,而这个期望体现在“改革”两字。

  中国改革从“摸着石头过河”到逐渐步入深水区,如何深化和推进改革已经成为头等大事,而改革必然绕不开房地产行业。

  用著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮的话来说就是,2013年及未来很长一段时间,中国经济的核心与主体应当是改革,房地产行业的发展将是进一步改革最重要的推动力。

  新一届政府并没有让大家等得太久,5月24日,国务院批转了发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》,明确2013年改革重点工作是,深入推进行政体制改革,加快推进财税、金融、投资、价格等领域改革,积极推动民生保障、城镇化和统筹城乡相关改革。

  如果说2013年中国经济的关键词是改革,那么改革的关键词则是城镇化和房产税。

  发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中明确,2013年将扩大个人住房房产税改革试点范围,同时研究制定城镇化发展规划。

  但改革的深入必然触及既得利益,在当前已经形成的庞大既得利益阶层的影响下,任何一项改革都将是雷区,特别是关于房地产行业的改革。

  正如新型城镇化与房产税改革,在刚刚出现一丝推进迹象的时候,就出现了“李克强总理否决发改委城镇化草案”传闻,以及“房产税试点已确定不向存量动刀”的消息。

  无论草案叫停传闻是否属实,都可以看出当前对于城镇化的争议之所在:新型城镇化新在哪里?会否演变成一次投资的“大跃进”,成为一个放大十倍的“四万亿”投资?

  “房产税试点确定不向存量动刀”的消息则令人担忧,预热多年的房产税改革试点如果只对增量征收,那么似乎只能成为打压房地产市场,抑制房价上涨的工具。

  真相总是掩盖在重重迷雾之下,但无论如何都不可能回避的是,房地产行业对于中国经济改革和转型的决定性作用。

  归根结底,在新一届政府开启的新改革时代,在中国经济进入改革与转型的关键一局,房地产行业应以高屋建瓴的视角为基础,洞察全局,描绘与建立中国房地产全新的发展路径。

  只有正确建立可持续健康发展的新秩序,房地产行业才能真正“大而不倒”。